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房產大佬看樓市:2021年該怎麼走?

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文章經授權轉自公眾號:GPLP(ID:gplpcn)作者:看平地長得萬丈高

2020年對於房地產業來説是挑戰的一年。

無論是營銷還是產品、包括整個行業都發生了翻天覆地的變化,那麼,在2021年,整個房地產業還將出現哪些發展趨勢?

易居企業集團CEO丁祖昱:2021年房地產該怎麼走?

到底2021年中國的房地產行業該怎麼辦,首先我想提出一個新的邏輯,整個行業將步入無增長時代:

一個方面的表現是,2016、17、18、19到2020年,中國這幾年銷售面積穩定在16億平方米左右,另外一個方面是過去幾年以三四線城市成交結構為主,到2019年和2020年一二線城市的成交佔比越來越高,造成了總成交金額的不斷上升。可以説,整個行業的銷售面積觸碰到了一個相對的高點,很難突破了,不過從金額來説在未來幾年還有向上的空間;

第二個是因為三道紅線的政策出台,從2020年8月21日開始,整個地產金融界發生了天翻地覆的變化,由於有了三道紅線的限制,很多房企拿不到額外更多的資金,如果沒有額外資金的加入,整個行業再往上走的動力會大大削弱。企業沒有動能、行業沒有動能,整個行業就將步入無增長的時代。

那麼,未來幾年,確定性的發生是什麼呢?

那就是房住不炒,這兩個確定性讓行業的發展方向其實非常清晰了,高歌猛進的時代應該告一段落,整個行業也應該更加的清楚。

第三個觀點我認為2021年開始,規模房企也可能出現負增長。前面説無增長時代,當然會有增長的企業,也會出現負增長的企業。在三道紅線的壓力之下,未來規模房企出現負增長,大家千萬不要覺得很奇怪。在三道紅線的壓力之下,這可能也是未來的一個常態。

2021年,建議大家進行壓力測試,得出來的結果是不錯的房企,可以在2021年,乃至未來每一年繼續大踏步的前進。但是如果這兩道壓力測試題做出來的結果不盡如人意的話,是否可以適當的放緩腳步,夯實基礎。

2021年,可能就有一半的企業,原來只有25%是綠的。2021年就應該有過50%的企業是綠的。不過也有個別房企三年轉綠都很困難。

那麼2021年,中國房企的新發展在哪裏呢?

毫無疑問,未來房企要跟着客户走,周邊兩房100到110賣得最好是競品分析,未來企業我們應該重新跟着客户走,認真跟着客户走,重新做好需求的研究和分析。

最核心的是投資。對於所有企業來講最大的挑戰就是投資就是拿地,拿錯一塊地也許10塊地都補不回來,選對城市拿對地對於企業來講就是翹翹板,選地的指標包括生育率、幼兒園人口的競爭指標、結婚的指標和離婚的指標,軌道交通的指標,特別是三線城市軌道交通的指標特別的關鍵,此外還包括常住人口變化和老齡化的發展趨勢。

後面還有一個需求調研大家可以看到,年輕人口增加更多的話,它在未來三五年的購房需求數量可能會更多,因此,中長期三五年看好的城市會更多,這些也是僅供參考,希望大家每個企業根據自己相關的數據、相關的指標及模型,再做進一步的研究和判斷。

總而言之,對於2021年,我們有一些判斷:

第一個剛剛講過了行業步入無增長時代;

第二政策關注重點在租賃,我覺得2020年政策關注重點在租賃,2021年更是如此;

第三個金融政策還會趨緊,三道紅線的範圍也會不斷的擴大,會從十幾家試點企業變成五十甚至一百家更多的房地產的主流企業;

第四個就是房企會快速去槓桿,最終2021年有一半的房企都會變成綠色,我相信這也是三道紅線給房企帶來的好的方面,也是大家的機遇。

第五個由於投資趨同,重點城市的土地一定是還有上升空間;

第六個銷售全口徑整體還會上升,但是操盤和權益下降的量會越來越多;

第七個是數字化加速,2021年每年投資1億以上做數字化的企業會越來越多,另外線上營銷真的會成為戰場;

第八點就是養老進入到新時代,增長會提速,規模也會放量;

第九條資本的聚焦還是在物業,我們説房企的上市、數量肯定不可能再有大幅度的提升,但是物業公私要上市的還很多,但是2021年的估值會進一步的迴歸理性;

最後,2021年,我們希望迎接所有的挑戰,用我們最大的力量去面對這些挑戰。

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2021年的房地產市場在我看來,主要就是:

一是人民滿意;

二是全球矚目;

三是載入史冊,在中國的經濟當中是壓艙石、穩定劑的作用,正如在這一塊中央的經濟工作會議跟中央的領導講到,因此,明年一定有更多的機會、更多前途,我們可以有更多的作為,方方面面的這種變化是要我們去順應市場、順應需求,順應國家的政策,當然一定是要共同努力,我們這個行業會更好。

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2020年我的評價就是否極泰來,這句話其實是很有哲理的,很多人覺得2020年很難,難是因為這個行業在變化,你可能用過去的思維、過去的模式看上去很難,如果你能換一種新的思維、新的模式、新的視角來看,能適應這種變化的人就逆流而上,所以我覺得你那句話總結得很好,否極泰來。

2021年我的觀點有三點:

第一點我認為還是樂觀謹慎,有的人用謹慎樂觀,我感覺還是要用樂觀謹慎,為什麼?因為樂觀是一種自信,樂觀是一種勇氣,樂觀才能成功,所以可能把樂觀擺在前面。

第二個我覺得這個行業是明年應該是個穩,整體來看這個行業非常的平穩,我相信在政策面上是穩定,房價穩預期;

第三個我覺得這個行業明年最大的變化是分化,我覺得這個行業你很難説漲、跌,你會發現有的城市是漲的,有的城市是微調,即使可能在一個板塊,比如長三角也有漲的,也有跌的,但是我們現在觀察到一個現象是,在一個城市裏面那個不同的板塊也是有漲也是有跌,所以我認為到明年這個現象會更加的普遍,所以我們得適應,我相信中國房地產還是一個非常大的行業,大水大魚。

如何過2021年,我説過2021年沒有什麼特殊的,就是努力奮鬥好每一天,努力做好每件事,努力開發好每個項目,努力做好每個服務,努力做好每個產品,謝謝。

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商業其實總是有挑戰的時候,也是有機會的時候,只要把我們的基礎面,把數據看清楚了,把我們未來的方向認清楚了,我覺得就去幹吧。

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